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司法拍賣房 撿漏是一種技術活!

2019-6-27 16:51| 發布者: 網貸朱峰| 查看: 10077| 評論: 0

摘要: 在樓市的交易市場里頭有這么一個詭異的顯現:一直觀望一直漲,最后全款變成首付,首付變成車庫。 最開始咬咬牙買了房的人,最后都優哉游哉的享受著市場高漲帶來的紅利; 而那些咬咬牙沒買房的,手里拽著的人民幣被 ...

在樓市的交易市場里頭有這么一個詭異的顯現:一直觀望一直漲,最后全款變成首付,首付變成車庫。

最開始咬咬牙買了房的人,最后都優哉游哉的享受著市場高漲帶來的紅利;

而那些咬咬牙沒買房的,手里拽著的人民幣被貨幣貶值和物價普漲折磨得越來越少。

國人的投資心理,像極了傍晚時分在菜市場撿便宜的大媽,她們逛來逛去,不斷的比較,想要買到最便宜最好的東西,到了菜市場快關門的時候,發現先前覺得不錯的多數被別人買走,于是火急火燎的加入到某大甩賣的檔口的哄搶中。

在正常的市場買賣里,只有我們國人相信物美價廉這一說。

他們迷信物美價廉的童話,并且窮極一生在找尋這個童話,但一旦這個童話真實的出現在他們面前的時候,他們的反應大多都是猶豫甚至不知所措。

這種但求過程,不求擁有的情況,像極了真愛。

1、前情提要

不知道大家還記不記得,前兩天,房叔給大家推薦了幾個盤,在司法拍賣房的領域里,這類房源可以算得上是物美價廉的童話。

其中有一套是天河區清風路的廣粵尊府,一線面江280方的樓王單位。

對,就是這套

在正常的二手交易市場內,這套房子都是有人長時間掛牌求購的。

基礎的交易價格去到了15萬/㎡,市場成交價在4200萬到4300萬之間,加上稅費等,正常拿下這一套房子付出的成本需要人民幣4500萬。

而通過司法拍賣的渠道,法院當時掛拍價是2659.6萬。

當時法院披露了房屋帶有20年租約的情況,并且確認按房屋現狀拍賣,不負責交吉。也正因為這個原因,房叔當時在公眾號上曾極力向大家推介過這一套房子。

司法解釋

從專業的角度上看,20年的長租約法院只是作為情況披露,并未有對租約的性質定性,該房屋的查冊情況,租約是在抵押和查封以后做的,沒有正常的備案,是不能在效力上成立“買賣不破租賃”的情況。

買賣不破租賃的一個重要前提,租賃需要在房屋被查封前簽署并經過正規備案。

這個長租約的披露,讓很多吃瓜群眾直接放棄了這套樓王的競價,為什么?

說白了,就是怕麻煩,擔心拍下房屋后,過戶完成卻無法入住,幾千萬雞飛蛋打,誰受得住。

老實說,房叔對這些邏輯很不解,這些在不良資產領域中淘寶的投資者們是不是對投資有什么誤解?

投資與風險并存,這是鐵律。

行內的某位老人就在感嘆,這些有幾個小錢的投資者被良莠不齊的民間資產公司或者服務公司給慣壞了,覺得可以用低于市場很多的價格買到又好又沒有瑕疵的房子,并且不接受任何風險。

用你們不是特別發達的梨狀肌思考一下,這種違背市場規律的東西,你真的覺得你就你這么幸運可以拿的到嗎?

2、技術復盤

那房叔就帶大家從技術層面復盤一下這套房。

法院掛拍價是2600多萬,加上20年長租的瑕疵現實,注定了這套本應該很熱的房子熱度不高,這就有了撿便宜的可能性。

這里房叔可以給大家簡單算上一筆賬。

如果按市場成交價4200萬為基準,想要八折入手,加上稅費成本應控制在3500萬左右。

再根據法院披露,20年長租約的租金為1萬一月,共計240萬元,把這一部分的金額加上去,如果落槌價在3100萬左右,這套無敵江景房就可以八折到手。

當然,房叔在推薦的時候,沒有這樣直觀的計算給大家看。

實際情況是,這套房僅有2名競價者,其中一位劉姓的投資者以3149萬拍得該房屋。

在未知原業主的該房屋是否過五唯一的前提下,房叔把稅費大概計算為300萬,該房子的成本實際約為3450萬,過戶出證。

剩下的情況就是,如何處理20年長租的問題。這里呢,房叔可以明確的告訴大家,只需要拍賣物成交價的5個點(最低不低于30萬,最高不超過100萬),房叔可以幫忙大家訴訟交吉,不成功不收費。

按照這個數字計算,這套房的成本僅為3550萬,和原來的市場正當購買行為相差整整700萬。

如果你是投資,以銀行貸款的杠桿方式持有該房產,你僅需要支付1500萬左右的成本,兩年后以現在的市場價格掛牌出售,都可以賺800萬。

按照珠江新城江景房的近十年的平均漲幅,兩年后預估可以賺1500萬。在如今這個經濟形勢下,還有什么比投資這樣的房子更為穩妥的呢?

所以,撿便宜不是靠運氣的,撿便宜一直都是一項技術活。

如果沒有相當的專業和過硬的市場反應能力以及風險處理能力,房叔勸大家,還是回去洗洗睡,畢竟您這樣,吃屎也趕不上熱乎的。


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